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我們?cè)噲D通過(guò)政策演進(jìn)的路線推演，來(lái)給出2009年置業(yè)、投資的信號(hào)：當(dāng)政策底牌一一亮相，成交量逐漸回升的時(shí)候，瞅準(zhǔn)合適的樓盤(pán)果斷出手，這樣的機(jī)會(huì)，2009年必然出現(xiàn)。

　　1月12日，在北京市兩會(huì)上，市長(zhǎng)郭金龍針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題，直言不諱——“你房?jī)r(jià)漲得太離奇,老百姓不喜歡你”。這樣明確、甚至有點(diǎn)嚴(yán)厲的官方表態(tài)，對(duì)很多正在煎熬中的開(kāi)發(fā)商聽(tīng)來(lái)，不啻電閃雷鳴。

　　在這之前，在政府“一定會(huì)保房地產(chǎn)”的理念支撐下，大多數(shù)京城開(kāi)發(fā)商堅(jiān)決不降價(jià)，捂著房子再撐一撐的心態(tài)昭然若揭，筆者接觸的諸多一線開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為，樓市會(huì)在2009年的夏天重新回暖，到那個(gè)時(shí)候，賣個(gè)好點(diǎn)的價(jià)錢，一點(diǎn)問(wèn)題沒(méi)有。

　　在這之后，這道最后的心理防線被一舉突破。結(jié)合住房部長(zhǎng)姜偉新發(fā)表過(guò)的言論——“不許地方政府越權(quán)救市”，不僅對(duì)之前地方政府五花八門的救市政策全然否定，更徹底擊碎了房地產(chǎn)商的救市夢(mèng)想;而南京市長(zhǎng)在該市兩會(huì)上也發(fā)表了類似言論，這種高度統(tǒng)一的官方口徑，為2009年的樓市政策調(diào)控定了調(diào)子。

　　“不支持高房?jī)r(jià)”和“保房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位”兩位一體，并行不悖，這種嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼哌壿嫞瑢?duì)于2009年的開(kāi)發(fā)企業(yè)和個(gè)體置業(yè)者來(lái)說(shuō)，都亟須深刻領(lǐng)會(huì)。當(dāng)全盤(pán)復(fù)蘇成為泡影的時(shí)候，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整帶來(lái)的機(jī)會(huì)，依然給“抄底樓市”提供了些許想象空間。

　　以北京為例，郭金龍市長(zhǎng)明確表示：高端的住房太多,中端住房缺乏;要解決房地產(chǎn)低迷的問(wèn)題,必須調(diào)整房產(chǎn)體系。副市長(zhǎng)陳剛則直陳，北京最缺6000~8000元/平方米的中檔房，今年全市將重點(diǎn)建設(shè)6000~8000元/平方米的商品房，以滿足公務(wù)員、企事業(yè)單位等一般工薪階層需求，將來(lái)中端市場(chǎng)的分量要占房地產(chǎn)總量的60%~70%之間。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，政策鼓勵(lì)的方向，就是投資調(diào)整的方向。這一點(diǎn)，以萬(wàn)科為代表的一些大開(kāi)發(fā)商心領(lǐng)神會(huì)，已經(jīng)提前布局。2008年北京銷售業(yè)績(jī)最好的地產(chǎn)商遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，就是抓住了中端需求，旗下遠(yuǎn)洋?沁山水樓盤(pán)及時(shí)調(diào)整了定價(jià)策略，銷售成績(jī)一騎絕塵。

　　對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整也同樣帶來(lái)新的財(cái)富機(jī)會(huì)。可以肯定的是，在資金壓力和市場(chǎng)需求變化的雙重作用下，今年一些原本定位高端的樓盤(pán)將放下身段，迎合主流中端人群來(lái)定價(jià)，這部分樓盤(pán)顯然具備長(zhǎng)線持有的價(jià)值。

　　“2009抄底樓市”是不是一個(gè)偽命題?答案是否定的。事實(shí)上，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位迄今仍未動(dòng)搖——這也是政府嚴(yán)催開(kāi)發(fā)商降價(jià)的根本原因：只有成交量回暖，交易活躍，才能帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，達(dá)到拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的最終目的。這種支柱地位，以及不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值在較長(zhǎng)時(shí)間尺度上的保值增值能力，是2009年“抄底樓市”的底氣所在。

　　政策演進(jìn) 勾勒抄底路徑

　　古希臘戲劇里，當(dāng)劇情開(kāi)始紛繁復(fù)雜、矛盾重重時(shí)，舞臺(tái)機(jī)關(guān)就會(huì)推出“解圍之神”，由神下達(dá)命令，解決矛盾。當(dāng)下的樓市就如同陷入僵局的古希臘戲劇。不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)見(jiàn)底，不愿再降;而購(gòu)房者則覺(jué)得房?jī)r(jià)依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其承受范圍，開(kāi)發(fā)商不動(dòng)真格的，抄底就免談。如果沒(méi)有第三者的介入，似乎難以打破這一局面。而政府則被雙方期待扮演“解圍之神”的角色，出臺(tái)更具力度的政策，打破觀望困局。

　　在連續(xù)降息，降低印花稅、土地增值稅和契稅,減免營(yíng)業(yè)稅，對(duì)二套房貸實(shí)現(xiàn)有限制“松綁”后，中央政府動(dòng)用了不少“神力”，推動(dòng)購(gòu)房消費(fèi)。但在一些開(kāi)發(fā)商看來(lái)，這些還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，并未徹底取消限制消費(fèi)的障礙，甚至不如上海、重慶等地方的“土政策”有力。

　　在1月6日舉行的財(cái)政部、住建部四部委聯(lián)合舉行的新聞發(fā)布會(huì)上,財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)王曉華表示，如果2008年政策執(zhí)行得不好，可能會(huì)考慮是否有其他更好的政策措施。這一表態(tài)，為今年的樓市新政平添了可能，但對(duì)意欲抄底的置業(yè)者，每一次更大力度的政策出臺(tái)，都意味著更有力的抄底信號(hào)釋放。當(dāng)政策底牌出盡的時(shí)候，也許就是成交量回升、價(jià)格止跌企穩(wěn)之日。

　　降息空間仍有百余基點(diǎn)

　　任志強(qiáng)指出，中國(guó)現(xiàn)有開(kāi)復(fù)工商品房建筑總量約26億平方米，而去年銷售量?jī)H為6億平方米，僅消化存量就要數(shù)年以上，因此要推動(dòng)樓市需求，應(yīng)該出臺(tái)更積極的政策。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室研究員易憲容認(rèn)為樓市要繼續(xù)發(fā)展的根本在于降價(jià)，但政府減輕百姓購(gòu)房負(fù)擔(dān)也是手段之一。降息作為減負(fù)的直接方法，對(duì)釋放購(gòu)買需求有著重要作用。

　　去年央行已經(jīng)五次下調(diào)利息，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比美日等國(guó)接近0%的利率水平，中國(guó)目前5.94%的中長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)利率還有下調(diào)空間。央行行長(zhǎng)周小川也在去年底表示，今年依舊有降息可能。中銀國(guó)際的報(bào)告認(rèn)為，較低的實(shí)際利率水平將有效地拉動(dòng)需求。預(yù)計(jì)央行將在3～4個(gè)月內(nèi)將存貸款利率再次分別下調(diào)81個(gè)基點(diǎn)和108個(gè)基點(diǎn)。

　　利息的下調(diào)，不僅是向市場(chǎng)傳遞拉動(dòng)購(gòu)房消費(fèi)的信號(hào)，也增加了購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)買力。北京中原三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍以貸款30萬(wàn)元20年期為例：降息后，按最低優(yōu)惠利率計(jì)算月供可少支出421.8元，利息少支出10.1萬(wàn)元。對(duì)于首次購(gòu)買自住型房產(chǎn)的置業(yè)者而言，購(gòu)買力提高最大。進(jìn)而激發(fā)部分剛性需求購(gòu)房者走出觀望，消化存量住宅。